澳洲购房 · 海外身份 · 房贷 · 流程 全打通
在澳洲买房，
一帮搞定。
能不能买、要交多少税、能不能贷、怎么走流程——澳洲买房的第一道门槛是「你是什么身份」。购房帮按身份分流，把 FIRB、印花税、贷款资格一次讲透。
我是 —— 选你的身份，直接看对应门槛
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4大
支柱：身份·房贷·流程·投资
8州/领地
海外买家附加印花税逐州拆解
5%
首付担保计划：谁能用、有无收入上限
1014+
篇真实购房/贷款资料背书
Four Pillars
从「能不能买」到「该不该投」，四步讲透
买家身份决定一切——先按身份分流，再讲资金与流程。每个支柱都从真实问题出发。
门槛支柱
海外 / 临签买家
外国人能不能买、FIRB 怎么批、各州附加印花税多少、留学生用学生签能否自住——身份门槛一次说清。
资金支柱
房贷资格与策略
临签能不能贷、海外收入算不算、首付不够 20% 怎么办、5% 首付担保计划谁能用——把贷款这关打通。
流程支柱
购房流程时间线
从看房、出价、拍卖到交割，每一步要做什么、要带什么、定金能不能退、验房查什么——完整时间线。
决策支柱
自住 还是 投资
投资房哪些税能抵、负扣税到底省多少、第一套买自住还是投资更划算——把决策背后的数字算清楚。
Overseas & FIRB 身份不同，门槛差很多——
身份不同，门槛差很多——
先弄清你能不能买
多数中文买房内容只讲流程，不讲「不同身份的差别」。购房帮以身份为第一性：海外人士只能买新房、临签可买自住但要 FIRB、PR 与公民几乎无限制。我们把这条门槛线画清楚。
FIRB 审批怎么算申请费按房价分档，标注官方最新口径，不给过时数字。
各州附加印花税逐州拆NSW、VIC、QLD 等海外买家附加税率差异，分州说明。
留学生 / 临签自住500/485/482 各签证买房的可买类型与限制。
8 州/领地
海外买家附加印花税逐一拆解
Home Loan 贷款这关，临签和海外收入
贷款这关，临签和海外收入
一样有路可走
很多人以为没有 PR 就贷不了款。其实临时签证在合规框架下可申请房贷，海外收入也能按比例计入。把首付、LMI、担保计划这三件事算清楚，月供和能贷额度自然明朗。
临签 / 海外收入贷款能贷多少、要哪些材料、按哪个比例折算收入。
低首付与 LMI首付不足 20% 的 LMI 怎么算，何时可豁免。
5% 首付担保 / 家庭担保资格条件、收入上限与零首付路径。
5 %首付
担保计划：谁能用、有无收入上限
Buying Process
从看房到拿钥匙，一条时间线走完
每一步该做什么、容易踩什么坑，按顺序排清楚，不让你在交割前才发现问题。
1
确认身份 / FIRB
先看能不能买、要不要 FIRB，再开始看房。
2
预批贷款
拿 pre-approval，确定能贷额度与预算上限。
3
看房 / 出价
私人协议或拍卖，出价前看清合同与状态。
4
验房 / 交换合同
building inspection 查结构，付定金交换合同。
5
交割拿钥匙
settlement 当天放款过户，正式拿到钥匙。
FAQ
买家最常问的几个问题
身份、贷款、流程里出现频率最高的问题，先给你结论。
+外国人在澳洲买房，一定要申请 FIRB 吗？
是的。非澳洲公民/PR 的海外人士购买澳洲住宅，原则上须先获得 FIRB（外国投资审查委员会）批准，且通常仅限购买新房或期房。具体可买类型、申请费分档与审批时长以官方最新口径为准，建议在签约前确认。
+持学生签（500）能在澳洲买房自住吗？
持临时签证（含学生签）通常可在获得 FIRB 批准的前提下购买一处自住住宅，但有居住与转售方面的限制条件。不同签证类别、购买类型与所在州的规则不同，购买前应逐项核对身份对应的可买范围。
+临时签证可以申请澳洲房贷吗，能贷多少？
可以。部分贷款机构接受临时签证申请人，可贷比例与利率会因签证类别、收入来源（含海外收入折算比例）、首付与信用状况而不同。先做一次贷款评估，能更准确地知道你的可贷额度区间。
+首付不到 20%，是不是一定要交 LMI？
通常首付低于 20% 会触发贷款机构保险（LMI），金额随贷款额与首付比例变化。但部分首次置业担保、家庭担保计划可在符合条件时豁免或替代 LMI。是否适用要看你的身份、收入与购买用途。
+第一套房，买自住还是投资更划算？
取决于你的现金流、税务情况与长期计划。自住房可享部分印花税减免与首次置业支持；投资房则涉及负扣税、可抵扣支出与租金回报。两条路的数字差异较大，建议结合自身收入结构具体测算后再决定。